آسانترین راه خانه دار شدن

جوون آنلاین: طی پنج سالی که از روی کار اومدن دولت حسن روحانی میگذره، دولت سعی کرد با پایین آوردن تورم، موفقیت اقتصادی زیادی رو از اون خود کنه اما با توجه به اینکه کاهش تورم به قیمت تعمیق رکود و فرورفتن بخش ایی مثل مسکن در رکود بیشتر انجام شد، خیلی مثمر واقع نشد.
از طرف دیگه در زمستون سال گذشته که متوسط افزایش قیمت مسکن حدود 30 درصد بود، شاهد افزایش محسوس قیمت مسکن بودیم (که به یه جور اثر گرفته از افزایش میزان دلار و کاهش میزان سود بانکی بود) و این افزایش قیمت به فصل پایانی سال قبل محدود نماند و در سال جاری هم با قدرت بیشتری ادامه پیدا.
الان که بانک مرکزی اعلام کرده متوسط قیمت هر مترمربع خونه در تهران (در اردیبهشت امسال) 34/8 درصد افزایش یافته، می بینیم وضعیت قیمت مسکن به شرایط ناراحتی باری رسیده و شرایط تهیه خونه رو بیشتر از قبل واسه مردم سخت کرده.
یعنی از زمستون گذشته تا الان قیمت مسکن حدود 60 درصد افزایش داشته که در نوع خود رقم خیلی بالایی حساب می شه.
دولت از طرفی با آزاد کردن بخش مسکن که به دنبال اون عرضه هم کاهش پیدا کرد باعث تعمیق رکود شد، موضوعی که حتی شهریاری، عضو کمیسیون عمران مجلس درباره اش به صداو سیما گفت: «به خاطر سیاستای پولی و بانکی که به وسیله دولتمردان انجام شد، شاهد رکود در بازار مسکن هستیم.» و از طرف دیگه با اتفاقات گذشته (مثل کاهش سود و افزایش میزان دلار) ایجاد کننده گرانی در مسکن شده!
اتفاق جالبی که افتاده اینه که مدیریت غلط دولت در بخش مسکن (مدیریتی که محصول تفکرات وزارت راه و شهرسازی این دولته) هم باعث رکود در بازار مسکن شده و هم باعث گرانی!!
رکودی که به حدی عمیق بوده که ایرج رهبر، به عنوان نایب رئیس کانون انبوه سازان، گفته: «زمان رکود جدید دو برابر رکود قبلی بوده و باعث ضعیف شدن افراد متوسط و متوسطه به پایین در خرید مسکن شده.»
باید واسه بروز گرانی در دوره رکود به دولتمردان جایزه داد! چراکه این مسئولان با مفید نادرست و غلطی که انجام، نه که مردم رو از خونه دار کردن دورتر کردن بلکه مرزای علم اقتصاد رو هم درنوریدند! وزیر راه و شهرسازی که در مورد مباحث تئوری در نشریات مختلف مطلب می نویسد و تقریبا بخش کاری خودش رو آزاد کرده، باید واسه این گرانیا و این رکودی که در بازار گریبانگیر مسکن شده، توضیح بده.
امروز وضعیت مسکن طوری شده که طبق گفته جهانبخش مالکی، یکی از مشاوران املاک تهران به فارس؛ این روزها فروشنده ها از ترس رشد قیمت مسکن از فروش صرف نظر می کنن (چون) عرضه مسکن کمه و همین خاطر اصلی رشد قیمت مسکن در این روزها و ماه های گذشته.
اسماعیلی؛ یکی دیگه از مشاوران املاک با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه در تهران در برخی مناطق حتی تا 50 درصد هم بوده، گفته: «اگه بگم رشد قیمت مسکن در منطقه پنج تهران 100 درصد بوده شاید باعث نارضایتی برخی از متقاضیان شه اما این موضوع اتفاق افتاده و گرچه معتقد هستیم که این رشد قیمتا از توان خرید متقاضیان مسکن خارجه.»
البته اشتباهات وزیر راه و شهرسازی محدود به بخش مسکن نیس (گرچه انتقادات وارد بر کارکرد مسکنی اون هم محدود به این موارد نیس) و در آخرین نمونه اون، اعتراضات کامیون داران رو برانگیخته و با چند جمله شعاری سعی در برطرف کردن اون داشته.
گرچه مسئولیت مستقیم این اتفاقات برعهده وزارت راه و شهرسازیه اما مجلس هم در این مورد باید جوابگو باشه، چه اینکه نمایندگان محترم از طرفی مسئولیت نظارت بر کار دولت رو دارن و از طرف دیگه با رای منفی به استیضاح عباس آخوندی بر کارکرد اون صحه گذاشته ان.
سایت خبری تحلیلی اندیشه ها: به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، افزایش قابل توجه قیمتا به خاطر آمارهای ارائه شده از طرف وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، دلهره ای جدی رو در دل متقاضیان مسکن ایجاد کرده. با این حال، خیلی معتقدند بازار مسکن با اتفاق تازه یا روبرو نشده و این جنب و جوش در بازار به خاطر فعالیت دوبرابر مشاوران املاک و دلالانه. با توجه به این شرایط، الان این سوال مطرحه که مشاوران املاک می تونن نقشی تاثیرگذار در بالا بردن قیمت مسکن داشته باشن یا یعنی نقش مشاوران املاک در رشد قیمت مسکن چیه؟ کاربران خبرآنلاین در این مورد معتقدند یکی از کاربران که نام خودشو عنوان نکرده، نوشته: «دقیقا مشاوران مسکن با تبانی و دادن پول به بعضی از سایتا و روزنامها نسبت به بازار گرمی مسکن باعث شده که بی این که خریداری واسه مسکن وجود داشته باشه، قیمت رو طی چند ماه به بالای 30 تا 50 درصد افزایش بدن و این یعنی اقتصاد پوچ و بی منطق.» یکی دیگه از کاربران تصریح کرده: «ذهنا رو منحرف نکنین. در این که مشاورین املاک از شرایط فعلی سوءاستفاده می کنن، شکی نیس، ولی سرمنشا خرابه که می خواد کوتاهی و کم و کسریا و کم کاریای خودشو گردن مردم بیاندازه.» یکی از کاربران خبرآنلاین یادآور شده: «واسطه گری در ایران عامل افزایش بی روش کلیه اجناسه. اختلاف قیمت زیاد میوه و تره بار در میدون و مغازه این مطلب رو ثابت می کنه.» یکی از کاربران عنوان کرده: «به خدا زبون آدم قاصره از بیان نقش این دلالا. اینا مردم رو بدبخت کردن. کاری کردن که دیگه آرزوی خونه دار شدن به دلمان بمونه. تو همین اردیبهشت شما ببین چقدر قیمتا بالا رفته؛ بی هیچ حساب و کتاب و توضیحی.» «حمید» کاربر دیگری نوشته: «آخه یه مشاور مگه چقدر در میاره که پول کلان بده روزنامها. به نظرم جمله مردمه که قیمت رو بالا می بره و البته جو روانی و نبود قوانین مناسب واسه بخش مسکن.» «شهرام» تصریح کرده: «در صورت رکود، مشاورین مسکن بیشتر از همه آسیب می بینند. من اینجور چیزی رو قبول ندارم، مسکن شخصیه و قیمتا طبق سلیقه مالکان تنظیم می شه.» «ناصر» یادآور شده: «چرا خودمون رو گول می زنیم. همه می دونند مشکل واقعی پولای سرگردان مردم هست. مگه ماجرای صفای کیلومتری دلار رو با وجود افزایش وحشتناک اون فراموش کردید یا سکه و … همون مردم دوباره با پولای سرگردان وارد بازار مسکن شده ان.»
به گزارش مشرق، صندوق بین المللی پول با پخش میزان جدید تورم واقعی مسکن در 64 کشور– مربوط به فصل آخر 2015- اعلام کرد: شاخص قیمت جهانی مسکن پس از «صعود سریع» سالای 2013 و 2014، سال گذشته میلادی در همون راه افزایشی، «ریتم کنه» به خود گرفت؛ طوری که هم حالا شاخص از جهش مثل 2007 در امانه.

در این گزارش، «نسبت قیمت مسکن به اجاره بها» و «حجم تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن» نشون می ده در کشورهایی که وام به شکل هدفمند (بیشتر به خونه اولیا) پرداخت شده، متناسب با افزایش وام دهی، قیمت مسکن کاهش یافته.

شاخص قیمت جهانی مسکن پس از 8 فصل «صعود سریع»، سال 2015 هم در راه افزایشی به حرکت خود ادامه داد اما رشد سال گذشته با «ریتم کنه» انجام شد و ، افت شتاب تغییرات شاخص به معنای توقف نزدیک الوقوع اون نیس.

صندوق بین المللی پول با پخش آمار جدید از شرایط بازار ملک در دنیا، علاوه بر به تصویر کشیدن روش 15 سال گذشته شاخص قیمت جهانی مسکن، سه شاخص دیگه از وضعیت اقتصاد مسکن در کشورها رو اعلام کرد طوری که مقایسه ترکیبی شاخصا، یه پیام روشن خطاب به سیاست گذاران این بخش داره.

برابر گزارش صندوق بین المللی پول، سطح شاخص قیمت جهانی مسکن الان و پس از سه سال افزایش همیشگی، هنوز به نقطه جهش سالای 2008-2007 نرسیده، علاوه بر اونکه آخرین مقصد این شاخص در سال 2015 نشون می ده، تکرار جهش دوره قبل دور از انتظار کارشناسیه.

دو تجربه کمک خرید مسکن

شاخص قیمت جهانی مسکن در سالای 2007 تا اول 2008، نزدیک به 60 درصد نسبت به سال 2000 صعود کرد به این معنا که شاخص از 100 در سال 2000 به نزدیک 160 رسید اما بعد از اون با اتفاق بحران اقتصادی در سالای 2009-2008، سطح شاخص با نزول ممتد، از حدود 160 به نزدیک 140 رسید.

در فصل اول سال گذشته، سطح این شاخص یه مدت در مرز 150 قرار گرفت که این نوسان نشون دهنده کاهش محسوس سرعت رشد در سال گذشته میلادیه.

این گزارش شامل سه شاخص دیگه شامل «سطح تورم واقعی مسکن در 64 کشور»، «میزان تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن» و «نسبت قیمت به اجاره بها» در کشورهای مختلف طی سال 2015ه که نشون می ده: در کشورهایی که معمولا وام خرید مسکن به شکل هدفمند و از راه اعتبارسنجی طرف خواسته، فقط به گروه جامعه هدف –خریداران مصرفی مثل خونه اولیا- پرداخت می شه، اگه تو یه سال حجم وام دهی به متقاضیان در این کشورها افزایش یابد، نه که قیمت مسکن در اون سال تحریک نمی شه که به خاطر کارکرد درست چرخه معاملات مصرفی و عرضه جدید، بهای فروش آپارتمانا با کم شدن هم روبرو میشه. این معادله واسه کشورهایی که تسهیلات خرید مسکن به شکل آزاد و غیرهدفمند به همه خریداران (مصرفی و سرمایه ای) ارائه می شه، حالت عکس داره.

سال گذشته در فرانسه که سابقه طولانی در تامین پولی هدفمند خانوارهای کم درآمد و بین درآمد خواسته کننده مسکن داره، حجم اعتبارات بلندمدت پرداختی به بخش مسکن 5 درصد افزایش پیدا کرد اما به جای اونکه، تزریق منابع باعث تحریک قیمت شه، تورم واقعی مسکن (مابه التفاوت رشد قیمت اسمی و میزان تورم) 3 درصد افت کرد و نسبت قیمت به اجاره بها هم در این کشور، 10درصد کاهش پیدا.

در انگلیس که سیاستای پولی مسکن از طبقات اجتماعی ضعیف و متوسط پشتیبانی می کنه، در سال 2015 میزان تسهیلات خرید مسکن پرداختی به متقاضیان 3 درصد افت کرد و با این کاهش، به خاطر اونکه سرکوب خواسته و مشکل در بازار اتفاق افتاد، آخرش قیمت واقعی مسکن 5 درصد رشد کرد.

دو تجربه کمک خرید مسکن

اما در ترکیه که بازار سفته بازی ملکی از کانال تسهیلات بانکی بلندمدت، رونق داره و برج سازه ها به خاطر وام خرید، قادر به فروش واحدهای مسکونی به سرمایه گذاران هستن، اثر تورمی تسهیلات قابل مشاهدهه.

در سال 2015، بیشترین رشد حجمی در پرداخت وام خرید مسکن از بین کشورهای مختلف، واسه ترکیه و با میزان رشد 18 درصد در وام دهی به ثبت رسید. این اتفاق باعث شد ترکیه در سال گذشته، مقام پنجمین کشور از نگاه بیشترین رشد قیمت واقعی مسکن رو به دست بیاره طوری که تورم واقعی مسکن در این کشور در فصل آخر سال 2015 به 10 درصد رسید.

سال گذشته نسبت قیمت به اجاره بها هم در ترکیه با بیشترین رشد نسبت به بقیه کشورها، 40 درصد نسبت به سال 2010 صعود کرد.

وضعیت بخش مسکن دنیا به داستان IMF

طبق گزارش فصلی صندوق بین المللی پول، گرچه روش تغییرات شاخص قیمت مسکن در دنیا طی سال گذشته میلادی صعودی بوده، اما پس از 16 فصل پشت سر هم افزایش رشد شاخص، حالا رشد این شاخص کمی کاهش یافته. البته صندوق بین المللی پول تاکید کرده هنوز زوده که این کاهش سرعت رشد رو به معنی روش کاهشی قیمتا تعبیر کنیم.

شاخص جهانی قیمت مسکن از فصل اول سال 2000 روش افزایشی داشته ولی با شروع بحران پولی و در اول سال 2008 یهو افت کرد و روش کاهشی اون تا سالای 2011 و 2012 هم ادامه داشت.

بعد به آرامی صعود دوباره اون شروع شد و تا فصل اول سال 2015 هم این روش صعودی ادامه داشته.

تا فصل چهارم سال گذشته میلادی در غالب کشورهای دنیا شاخص قیمت مسکن به طور متوسط رشد مثبت رو تجربه کرده.

قطر، هنگ کنگ، سوئد، مجارستان و ترکیه به ترتیب کشورهایی بودن که بیشترین رشد قیمت مسکن واسه اونا به ثبت رسید. رشد قیمت هرساله منتهی به فصل چهارم واسه این کشورها بین 10 تا 15 درصد بوده.

اوکراین با بیشتر از 30 درصد کاهش قیمت بیشترین رکود رو در این بازار در مدت مثل تجربه کرد. امارات متحده عربی، روسیه، برزیل، لتونی، یونان و تایوان جزو کشورهایی بودن که بین 5 تا 15 درصد کاهش قیمت رو تجربه کردن.

رشد تسهیلات اعتباری و بلندمدت بخش مسکن هم واسه بیشتر کشورهای دنیا در بازه وقتی یکساله منتهی به فصل سوم سال 2015 مثبت بوده. ترکیه با حدود 20 درصد رشد تسهیلات، رتبه اول رو داراس.

کشورهای کلمبیا، چین، فیلیپین و مکزیک، همه با رشدهای بالای 10 درصد، در رتبه های بعدی قرار دارن. رشد تسهیلات اوکراین کاهشی بیشتر از 35 درصد رو در این بازه وقتی داشته که در مقایسه با دو کشور قبل از خود، اسلوونی و ایرلند که هر کدوم 10 درصد کاهش داشتن، فاصله خیلی داره.

در این گزارش با پایه قرار دادن نسبت قیمت مسکن به درآمد واسه سال 2010 واسه بازه وقتی منتهی به فصل چهارم سال 2015 نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه افراد محاسبه شده. یعنی با پایه قرار دادن قیمتای سال 2010 (یعنی با کم شدن نسبت به قیمتای سال 2010) رشد قیمت مسکن به درآمد مورد امتحان قرار گرفته.

واسه هر کشور نسبت قیمت مسکن به درآمد عدد 100 بوده و با کم شدن نسبت به اعداد مثل در اون سال، این نسبت واسه سال 2015 گزارش شده و میزان افزایش رشد قیمت مسکن رو نسبت به رشد درآمد آزمایش می کنه.

واسه نیوزیلند این نسبت حدود 125ه یعنی قیمت مسکن در نیوزیلند نسبت به درآمد سرانه در این کشور حدود 25 درصد در بازه نامبرده افزایش داشته. اتریش، آلمان و سوئد با نسبتای بالای 120 کشورهای بعدی هستن.

آمریکا، نروژ، جمهوری چک، لتونی و دانمارک کشورهایی هستن که این نسبت واسه اونا نسبت به دیگه کشورها به 100 نزدیک تره یعنی نسبت قیمت مسکن به درآمد واسه اونا تغییر زیادی نکردهه. در انتهای جدول، هلند، لهستان، مجارستان و اسپانیا با نسبتای بالای 70 و کمتر از 80 قرار دارن.

حدود نصف کشورهای مورد بررسی در بازه وقتی بالا، قیمت مسکن از درآمد سرانه پیشی گرفته.

اگه به جای درآمد، قیمت اجاره خونه رو در نظر بگیریم و نسبت قیمت مسکن به اجاره خونه رو با پایه قرار دادن سال 2010 و تا انتهای سال 2015 محاسبه کنیم نگاه می شه در حدود نصف کشورها رشد قیمت مسکن از رشد اجاره اون بیشتر بوده.

ترکیه با نسبت 145 درصد رتبه اول رو داره و نیوزیلند، آلمان، سوئد و رژیم صهیونیستی با نسبتی حدود 130 در مرتبه های بعدی قرار دارن. این نسبت واسه آفریقای جنوبی، جمهوری اسلواکی، شیلی، بلژیک و دانمارک تقریبا 100 محاسبه شده یعنی تغییری در رشد این دو متغیر طی بازه بالا نگاه نشده. یونان، استونی و هلند با نسبتی بالاتر از 70 و روسیه با نسبتی حدود 60 کشورهای انتهای جدول رو ایجاد میدن.

در ظاهر به نظر نمی رسه کاهش در قیمت جنسا در سطح جهانی تاثیری بر قیمت مسکن در سطح کشورها داشته باشه. با این حال، در برخی نواحی و شهرهای داخل کشورها اثرات کاهشی اونو میشه نگاه کرد.

در استرالیا طی 25 سال گذشته قیمت مسکن، به خلاف میل نوسانات شدید اون، همیشه روندی افزایشی داشته و از سال 2013 این روش افزایشی شدت بیشتری هم گرفته. با اینحال، در شهر «پرث» که در رفت و امد شدید با صنایع معدنی و پتروشیمی دور اون قرار داره، روش نزولی قیمت مسکن رو تجربه می کنه.

در کانادا هم قیمت مسکن روش صعودی، آروم و تقریبا باثباتی رو طی می کنه در حالی که در شهرهایی مثل «کلگری» و «ادمونتون» که دو شهر اصلی استان آلبرتا هستن که غالب درآمد و تولید اونا از راه صنایع مربوط به انرژیه، قیمت مسکن روش کاهشی رو نشون می ده.

مسکن دیگه به جای اونکه سرمایه باشه مثل به جعبه جواهرات شده. دیگه هر کسی نمی میتونه مسکن دار شه. اقشار متوسط جامعه درحال حاضر واسه خرید مسکن در ایران باید بیشتر از 20 سال صبر پیشه کنن تا بلکه بتونن مسکنی واسه خود تهیه کنن. یعنی هر خونواده باید کمه کم 20 تا 30 سال بخشی از محل درآمد خودشو پس انداز کنه تا دست آخر بتونه با چند وام و فروش سرمایه ایی مثل طلا صاحبخانه شه. این درحالیست که این مدت تا چند سال پیش 5 تا 6 سال بود.

11 دولت و 35 سال زمان گذشته . اما هنوز بازار مسکن، بازاری آروم نیس. بعضی وقتا رکود گریبانگیر اون می شه و بعضی وقتا رونق. بعضی وقتا خریدار نیس و بعضی وقتا به خاطر جمله بیشتر از حد متقاضیان یهو قیمت اون سر به اسمان می گذارد. دولتا هم هیچ موقع نتوانسته ان اونو رام و مطیع خود سازند. نه وامای تشویقی و نه مفید تهدیدی هیچکدام نتونست بازار مسکن رو سر به راه سازد.

حالا این بازار با اقتصاد ایران قهر کرده. قیمتا و نبود خواسته کننده خرید نشون دهنده رکود در این بازاره. چندین ساله که میگن قیمتا به کف رسیده، واسه خرید اقدام کنین اما هیچکدام از این هشدارها و نصیحتا نتونست بازار مسکن رو با اقتصاد آشتی دهد. حتی افزایش وام خرید و وامای بازسازی و انواع دیگه واما هم داروی درد بازار مسکن نشد.

مسکن بازاریست که کمه کم ۲۰۰ صنعت و ۱۲۰۰ شغل رو در زنجیره خود داره. بنابراین رونق دوباره اون می میتونه نقش مهمی رو در کاهش میزان بیکاری و افزایش میزان رشد اقتصادی اجرا کنه.

اما وضعیت این روزهای بازار چطوریه؟ از رکود خارج شده و از همه مهمتر اینکه تصمیم جدید دولت واسه اختصاص وامی جدید به این بازار چقدر می میتونه در خروج بازار مسکن از رکود اثر داشته باشه؟

ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران می گه: «بازم رکود سابق در بازار مسکن هست و نشونه ایی از خروج رکود دیده نمی شه. نمیشه پیش بینی کرد که خروج از رکود در آینده ای نزدیک اتفاق میفتد یا نه. عواملی که ممکنه خروج از رکود اتفاق بیفته جمع شدن خواسته و پایان انتظار مردمه. فکر مردم مبنی بر اینکه اتفاقی در بخش مسکن درجهت کاهش قیمت مسکن بیفته و پس از اون اقدام به خرید کنن ممکنه دیگه این انتظار به پایان رسیده باشه و مردم به طرف رفع نیاز خود در بازار مسکن برن.»

اون می افزاید: « حالا تنها این عامله که می میتونه در خروج از رکود تاثیرگذار باشه. عوامل دیگه مثل طرحا و کمکای دولت یا برنامه های اعلام شده مثل برنامه های افزایش قدرت خرید مردم زیاد تاثیرگذار نیس مگه اینکه مصوبات ارائه شده واسه خرید مسکن عملی شه.»

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران معتقده: «این عامل، وقتی اتفاق می افتد که انتظار مردم واسه ایجاد تغییر و تغییر در بازار مسکن، قطعی شه و قطع به یقین پیدا کنن که کاهش قیمت اتفاق افتاده و زمان اون به سر رسیده. در اون زمان به سراغ رفع نیاز خود واسه تهیه مسکن می روش. این موضوع هم چندین سال طول کشیدهه بنابراین خیلی نمی میتونه تاثیرگذار باشه.»

اون در پیش بینی زمان خروج بازار مسکن از رکود، با تاکید بر اینکه «نمیشه پیش بینی کرد» اینطور توضیح میده: « رکود دو ساله شروع شده. در مقایسه با گذشته، هر پنج سال یه بار رکود در بخش مسکن رخ می داد که زمان اون بین ۱.۵ تا ۲سال طول می کشید. طبق تجربه میشه گفت زمان رکود رو به پایانه. اما مقطع الان رکود دارای یکسری فرق ایی با گذشته. در قسمتی دولت تغییر کرد، تغییرات قیمت نفت اتفاق افتاد و به دنبال اون کاهش انتظارات مبنی بر تزریق نقدینگی واسه رونق کار و کاسبی. این موارد تاثیرگذار بوده. زمان از نظر تجربه ای نشون دهنده اینه که رکود رو به پایانه ولی موارد دیگه می تونن به خروج بخش مسکن از رکود کمک کنن.»

در بازار خودرو، گفته می شه خریداران واسه خرید خودرو تا زمان اعلام نتیجه گفت و گوا هسته ای دست نگه داشتن. همین موضوع باعث سایه انداختن رکود بر این بازار شده. این اتفاق در بازار مسکن هم افتاده؟ ایرج رهبر می گه: «بخش مسکن با خودرو متفاوته و خودرو کالاییه که از کشورهای خارجی وارد می شه اما مسکن نه. همه مواد و مصالح مسکن داخلیه. بزرگترین عامل تعیین کننده مسکن هم زمینه که در داخل کشوره. مگه اینکه با جنب و جوش مراودات اقتصادی و گردش پولی در کشور بر بازار مسکن تاثیرگذار باشه.»