–  اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت عدم وقوع طواری ثبتی

طواری جمع طاری یا طاریه از جمله به معنای « ناگاه در آینده، ناگاه روی داده، عارض، گذرنده و …. » آمده است. طواری ثبتی و به طور کلی طواری دادرسی به پدیده های گفته می شود که معمولاً بی آن که انتظار رود، در ارتباط با دادرسی و یا عملیات ثبتی و در جریان ثبت املاک ممکن است بروز نماید و ادامه روند عملیات ثبتی و یا دادرسی موکول به تصمیم گیری نسبت به آنها می شود؛ ( شمس، 1386، ص 10 ) مانند اینکه شخص ثالثی در آگهی نوبتی اعتراض نماید و منظور از این مبحث، آن است که جریان ثبتی و عملیات مربوط به آن بدون اعتراض شخص ثالث و یا اتمام مدت اعتراض  به سوی ثبت ملک پیش رود.

از آن جایی که عملیات ثبتی مراحل مختلف دارد و در هر مرحله اثر حقوقی متفاوت  می باشد. این مبحث در چهار قسمت توضیح داده خواهد شد:

 

 

 

2-1-1-  اثر حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه

حال که شرایط شکلی  دفتر توزیع اظهارنامه را شناختیم، لازم است ماهیت و اثر حقوقی این دفتر با قبول این فرضیه که دفتر توزیع اظهارنامه صرفا یک نوع تقسیم بندی محسوب نمی شود و در روند مالکیت افراد اثرگذار است ،بررسی شود. البته این فرضیه که این تاثیرگذاری به اندازه ای نیست که مالکیت افراد را تثبیت کند و از لحاظ قانونی مالکیت نامبردگان را به رسمیت بشناسد، مورد لحاظ قرار گرفته است .

ولی قبل از ورود به این مبحث، بررسی مستندات و دلایلی که باعث شده دفتر توزیع اظهارنامه دارای اعتبار قانونی شود، خالی از فایده نخواهد بود .بنابراین این قسمت در سه گفتار بیان خواهد شد:

 

2-1-1-1- مستندات و دلایل

در خصوص تنظیم دفتر توزیع اظهارنامه بیان شد که مامور قانونی برای جمع آوری اطلاعات از کدخدا و ریش سفیدان و به طور کلی عامه ی مردم کمک می گیردو در واقع این دفتر را با گفته های آنها تنظیم می کند .در اینجا پرسشی  که به ذهن خطور می کند، این است که آیا می توان به گفته های مردم اعتماد کرد و بر این مبنا یک عملیات قانونی را پیش برد؟

به نظر نگارنده، آنچه می تواند جواب این پرسش  باشد و توجیهی برای  آن ،هم دلیل عقلی و فقهی است و هم دلیل حقوقی.

از لحاظ عقلی ،وقتی عامه ی مردم در موردی به یک چیز فکر می کنند و بر یک امر گواهی می دهند و اوضاع و احوال نیز اجازه می دهد که این وضع ظاهری دارای یک موقعیت صحیح حقوقی باشد، عقلا و عرفاً نمی توان عملیات انجام شده بر اساس این صورت ظاهر را کان لم یکن تلقی کرد مگر در مواردی خاص که لازم است این دلیل عقلی در عرض امنیت قراردادها و روابط مردم و نفع جامعه قربانی گردد. اما از لحاظ فقهی، مفهومی که شباهت بسیار زیادی به موضوع مورد بحث دارد ،شیاع یا استفاضه می باشد که مراد از آن مشهوربودن امری همچون نسب یا وقف و یا موارد دیگر میان مردم است ( بهادری، 1422ق، ص262) و عده ای از فقها آن را از مستندات شهادت که شاهد بر پایه ی آن می تواند شهادت دهد بر شمرده اند. ( نراقی، 1421ق، ص331 )

البته در خصوص اموری که با شیاع اثبات می شود؛دیدگاه فقها متفاوت است و آن چه که مورد بحث ما می باشد، دیدگاه فقهایی است  که مالکیت را بر پایه ی شیاع یا  استفاضه قابل استناد دانسته اند و آن را به امور خاصی منحصر نمی دانند.بنابر قول این عده استفاضه ی علم آور حجت است و شخص می تواند براساس آن شهادت دهد. ( نراقی، 1421ق، ص337 )

در خصوص تنظیم دفتر توزیع اظهارنامه نیز به نظر می رسد مامور رسمی با کمک از شیاع که در مورد مالکیت شخص خاص وجود دارد ،این دفتر را تنظیم می کند.

از لحاظ حقوقی نیز به نظر نگارنده موضوعی که نزدیک به بحث می باشد تحقیق و معاینه ی محلی است .

همانگونه که تحقیق و معاینه ی محلی از امارات قضایی محسوب می شود که ممکن است موجب علم یا اطمینان قاضی دادگاه یا موثر در حکم قاضی باشد ؛تحقیق و پرس و جو در محل مورد ثبت و اتفاق عده ای بر نظر خاص در مورد مالکیت شخص مخصوصی نیز می تواند نشانه ودلیلی باشد برای مامور ثبت بر مالکیت شخص خاص .

 

2-1-1-2-  ماهیت حقوقی دفتر توزیع اظهار نامه

در خصوص ماهیت حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه دو نظر قابل طرح و بررسی است .

نظر اول، آن است که این دفتر رابا توجه به این تعریف که « نوشته ای که به موجب آن شخص ثالث اطلاعات خود را درباره ی معامله یا عمل حقوقی دیگری به صورت کتبی اعلام می کند شهادت نامه محسوب می شود» آن را نوعی شهادت نامه کتبی قلمداد کنیم و مطابق ماده 1285 قانون مدنی این دفتر دیگر سند محسوب نخواهد شد و فقط اعتبار شهادت نامه را خواهد داشت .

اما نظر دوم،آن است که دفتر توزیع اظهارنامه را با توجه به ماده ی  1287 قانون مدنی نوعی سند رسمی بدانیم؛ چرا که بنا بر مفهوم این ماده ،سندی که به وسیله ی مامور رسمی مطابق قوانین در حدود صلاحیت مامور تنظیم شود، سند رسمی محسوب خواهد شد . بنابراین با رسمی شدن سند، فرض صحت عملیات مامور ثبتی خواهد شد .

آنچه که از این دو نظر قابل دفاع است به نظر می رسد همان نظر دوم باشد ؛چرا که اولاً آن چه مامور ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه درج می کند ،شهادت نیست؛ بلکه نظر کارشناسی وی می باشد که از اوضاع واحوال و تحقیق و پرس و جو استنباط شده است .دوماً این دفتر با مفهوم ماده مذکور هماهنگ می باشد.بنابراین این دفتر سند رسمی است و از مزایای سند رسمی برخوردار خواهد شد.

 

2-1-1-3-  آثار حقوقی این دفتر

با مطالعه ای که نامبرده تا کنون از کتب حقوقی و ثبتی نموده ام، به اظهار نظری در این خصوص از اساتید حقوقی دست نیافته ام، لذا آن چه که با استنباط از اصول حقوقی می توانم بگویم آن است که این دفتر یا می تواند مالکیت ایجاد بکند و یا این که حقوق مشابه با آن.

این نظر که دفتر توزیع اظهارنامه برای افراد مالکیت ایجاد می کند، نمی تواند صحیح باشد. چرا که اولاً در بسیاری از موارد شاید خود افراد نیز از نام خود در این دفتر اطلاعی نداشته باشند. ثانیاً تا وقتی که اطلاعات این دفتر به اطلاع عموم نرسد، نمی توان از معترضین احتمالی با خبر شد. لذا آن چه که به نظر منطقی می رسد، همان حق کمتر از مالکیت است و آن حق چیزی نیست مگر حق اولویت و یا همان حق تحجیر که تعریف آن ارائه شد.

همانگونه که تحجیر سبب مالکیت نمی شود ولی سبب پیدایش حق اولویت است ، ( انصاری و طاهری، 1388، ص 634 ) دفتر توزیع اظهار نامه نیز اولویتی ایجاد می کند که در مراحل بعدی باید به این حق توجه نمود و  به راحتی از مطالب مندرج در آن عبور نکرد.

قانونگذار نیز این مهم را در نظر گرفته است و در ماده 6 آیین نامه قانون ثبت نماینده مأمور توزیع اظهار نامه را مکلف به مراقبت از این امر می نماید که اظهارنامه ها با صورت مجلس مذکور کاملاً تطبیق نماید و حتی در بخشنامه شماره 1180/3 مورخ 21/2/ 1354سازمان ثبت اسناد واملاک  به این موضوع اشاره شده است : « هرگاه شخصی که در دفتر توزیع اظهارنامه پلاکی به نام وی معرفی و ثبت شده است قبل از درخواست ثبت ملک، با سند عادی پلاک موصوف را به دیگری انتقال دهد و با رسیدگی کامل اداره ثبت، تصرفات مالکانه خریدار سند عادی، محرز باشد؛ قبول تقاضای ثبت با شرایط مذکور از خریدار بلا اشکال می باشد. »

لذا با توجه به این بخشنامه مهم،ادارات ثبت به مندرجات این دفتر از لحاظ شناسایی مالک اهمیت می دهند و همانگونه که در حق اولویتی که در حق تحجیر برای مالک ایجاد می شود، برای سقوط این حق نیاز به دلیل می باشد،  برای عدول از مندرجات این دفتر نیز نیاز به دلیل قوی و اطمینان بخش می باشد.

به خاطر اهمیتی که این دفتر دارد در صورتی که بین شخصی که نام او در این دفتر درج شده است و شخص دیگری در پذیرش اظهارنامه اختلافی بروز کند و هردو از لحاظ تصرف و شهود شرایط یکسانی داشته باشند ،اولویت با شخصی است که نام او در دفتر توزیع اظهارنامه درج شده است . ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 36 ).

البته باید در نظر داشت لازمه ی اولویت این است که دیگری هم حق داشته باشد و الا اولویت تحجیر کننده معنی نداشت .بنابراین بایستی حدود اولویت مالک موجود در دفتر توزیع برای شروع به عملیات ثبتی تعیین شود و بر همین منوال و همین عقیده این اولویت برای ثبت ملک به مرور زمان و در صورت عدم پیگیری وی به وسیله ی شخص دیگری در صورتی که مالکیت وی محرز باشد، قابل زوال است و همچنین اگر این حق اولویت بر خلاف حق ایجاد شده باشد، نادیده گرفته می  شود . به عنوان نمونه اگر در دفتر توزیع اظهارنامه، مالکیت برای شخصی متصور شود که متصرف نیست، هنگام تقاضای ثبت و قبول تقاضانامه از شخص متصرف، می توان دفتر توزیع اظهارنامه را نادیده گرفت. چرا که حق اولویتی که در دفتر توزیع اظهارنامه برای شخص معرفی شده ایجاد می شود، در صورتی دارای اثر حقوقی است که با واقع منطبق باشد و این نکته ای است که در آراء شورای عالی ثبت لحاظ شده است و در پرونده ای شورای عالی ثبت ،اظهارات خلاف دفتر توزیع اظهارنامه را پذیرفت؛ اگرچه دفتر توزیع اظهارنامه را دفتر مقدماتی دانست که در حین قبول ثبت یکی از ابزار سنجیدن و تشخیص و استحقاق اشخاص است. ( میر حسینی، 1389، صص 508-507 ) بنابراین دفتر توزیع اظهارنامه حتماً اثر مالکیت ندارد، اما می تواند حق اولویت ایجاد کند .

البته باز همان گونه که به نظر برخی فقها در صورتی که زوال آثار تحجیر به سبب عوامل طبیعی و خارج از اراده تحجیر کننده باشد، نمی توان حق مذکور را ساقط نمود، در فی ما بحث نیز زوال تصرف نباید اجباری و قهری باشد. ( محقق داماد، 1380، ص 70 )

حق ایجاد شده در این دفتر یک حق مالی است که با صلح و یا هبه و یا هر نوع عقد دیگری قابل واگذاری است و در صورت فوت دارنده حق به وارثان وی می رسد، البته به شرط آن که این حق با واقع منطبق باشد.

پرسشی  که در این قسمت پایانی این گفتار به ذهن خطور می کند و لازم به پاسخگویی است ؛این است که اگر در دفتر توزیع اظهارنامه یک پلاک ثبتی به نام شخص خاصی باشد ،اما شخص دیگری مدعی مالکیت باشد و درخواست دریافت اظهارنامه ی ثبتی را داشته باشد، آیا اداره ی ثبت این درخواست را می تواند به طور مستقیم و بدون بررسی در نهاد خاصی بپذیرد یا لازم به صدور حکم و نظر خاصی است و در صورت مثبت بودن مرجع قانونی کدام می باشد؟

به نظر می رسد با توجه به توضیحاتی که از دفتر توزیع اظهارنامه ارائه شد، اداره ی ثبت نمی تواند به طور مستقیم و بدون در نظر گرفتن این دفتر، تقاضا را بپذیرد ؛اگرچه معترضی در این مرحله نباشد و تعارضی در تصرف در ادعای افراد وجود نداشته باشد .

در خصوص مرجع رسیدگی به اختلاف اگرچه با برداشت از بعضی آراءدادگاهها ( بازگیر، 1382، ص 67 ) می توان مرجع رسیدگی را دادگاهها ی عمومی به طرفیت اداره ی ثبت دانست . اما جواب مستدل تر با توجه به بند یک ماده ی25قانون ثبت اسناد واملاک هیات نظارت می باشد؛ چرا که این بند به طور کلی بیان نموده است اگر بین متقاضی و اداره ی ثبت در رابطه با درخواست ثبت اختلافی باشد ،رفع اختلاف با هیات نظارت است.

البته اگرچه مفهوم مخالف این بند، این است که در صورت نبود اختلاف اداره ی ثبت می تواند راسا تقاضا را بپذیرد، اما با توجه به روح مواد ثبتی و بخشنامه های موجود در خصوص دفتر توزیع اظهارنامه که در قسمت قبل بیان شد؛ باید بپذیریم که اداره ی ثبت نمی تواند به طور مستقیم و بدون رسیدگی در مرجع دیگر اظهارات موجود در این دفتر را نادیده بگیرد.

مطلب مشابه :  مفهوم رضایت مشتری

 

2-1-2-  اثر حقوقی مرحله ی قبول اظهارنامه

از آن جایی که مقدمه ی دست یافتن به اثر حقوقی مرحله قبول اظهارنامه، بررسی ماهیت حقوقی اظهارنامه و مواردمشابه می باشد،  لازم است این موارد در سه گفتار بیان شود. در گفتار اول، شالوده مطلب یعنی ماهیت حقوقی اظهار نامه ثبتی بیان می شود. در گفتار بعدی، یکی از موضوعات اساسی پایان نامه یعنی همان اثر حقوقی پذیرش اظهار نامه گفته خواهد شد و در گفتار پایانی، با توجه به اینکه در مرحله قبول اظهار نامه تعدادی از آنها به اداره ثبت برگشت داده نمی شود و باعث شکل گیری املاکی به نام املاک مجهول المالک می شود، اثر حقوقی این اموال توضیح داده می شود.

 

2-1-2-1- ماهیت حقوقی اظهار نامه ی ثبتی

قبل از ورود به بحث لازم ست متذکر شویم منظور ما از اظهارنامه ی ثبتی، اظهارنامه ای است که مورد قبول و تایید اداره ی ثبت واقع شده است و الا صرف تنظیم اظهارنامه توسط اشخاص مدعی مالکیت نمی تواند مدرک معتبری از لحاظ ثبتی تلقی شود.

اظهارنامه ی ثبتی مورد قبول اداره ی ثبت نیز اظهارنامه ای است که با صورت جلسه ی معاینه ی محل و احراز تصرف مالکانه مطابقت داده شده است .این صورت جلسه نیز توسط مامور و نقشه بردار ثبت و با حضور مالک و مجاورین تنظیم شده و بعد از بررسی دلایل  ومدارک تصرف و در واقع بررسی اسباب تملک به امضاءمامور ثبتی و…می رسد و در صورتی که اظهارنامه ی ثبتی با صورت جلسه ی احراز تصرف مطابقت داشته باشد، به امضای رئیس ثبت و مسئول اداره خواهد رسید و برای ادامه ی روند عملیات ثبتی وارد مرحله ی بعد خواهد شد . ( ماده ی 21 الی 51 آیین نامه قانون ثبت )

بنابراین با توجه به مطالب گفته شده و تعریف سند رسمی که در مبحث قبل ارائه شد، در رسمی بودن صورت جلسه ی احراز تصرف بحثی نیست . چرا که این صورت جلسه نیز به وسیله ی مامور رسمی و در حدود صلاحیت و طبق قانون تنظیم می شود . اما در خصوص رسمی بودن اظهارنامه ی ثبتی اگر طبق ماده 1287 قانون مدنی که ذکر شد، ما صرف تنظیم سند نزد مأمور رسمی را برای رسمی بودن سند کافی بدانیم، اظهارنامه ثبتی نیز سند رسمی محسوب می شود. چرا که کارشناسان ثبتی مأمورینی هستند که طبق قانون وظیفه تنظیم اظهارنامه ها را بر عهده دارند و این اظهارنامه ها نزد آنها و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه تنظیم می گردد. اما اگر طبق ماده 70 قانون ثبت که می گوید: « سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاء های مندرجه در آن معتبر خواهد بود. مگر اینکه محجولیت آن سند ثابت شود. »، برای رسمی بودن سند، ثبت آن را نیز الزامی بدانیم، ( یزدان پناه، 1390، ص37 ) اظهارنامه ثبتی رسمی تلقی نخواهد شد.

آن چه که از این دو نظر، صحیح تر به نظر می رسد و با قوانین تطابق بیشتری دارد، همان رسمی بودن اظهارنامه ثبتی است. چرا که ماده 70 قانون ثبت محدوده ی  آن در خصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی است و تمام اسناد را دربرنمی گیرد. بنابراین صرف تنظیم سند نزد مأمور رسمی ( البته طبق شرایط موجود در قانون ) برای رسمی شدن سند کفایت می کند.

 

2-1- 2-2-  اثر حقوقی پذیرش اظهارنامه ثبتی

حال که پذیرفتیم اظهارنامه ثبتی، یک سند رسمی محسوب می شود، بنابراین پذیرفتن تقاضای ثبت از طرف اداره ثبت، دلیلی است بر تصرف متقاضی ثبت و حداقل تا زمانی که اعتراضی نرسیده است، فرض بر مالکیت متقاضی ثبت می باشد. لذا تمامی آثار اسناد رسمی شامل اظهارنامه ثبتی نیز می شود.

طبق ماده 1292 قانون مدنی در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند، انکار و تردید مسموع نیست و مدعی می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور داشته باشد یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، لذا ادعای تردید و انکار در برابر اظهارنامه ثبتی غیر قابل قبول است و تنها وسیله دفاعی، ادعای جعل نسبت به عبارات و مندرجات اظهارنامه می باشد و تازمانی که این ادعا اثبات نشده است، نمی توان خدشه ای به اصالت این سند رسمی وارد نماید.

همچنین تاریخ تنظیم اظهارنامه طبق ماده 1305 قانون مدنی بر علیه اشخاص ثالث نیز معتبر است، در حالی که اگر اظهارنامه ثبتی یک نوع سند عادی محسوب می شد، از این مزیت برخوردار نبود و تاریخ آن درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن داشته و ورثه ی آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر بود.

از دیگر مزایای سند رسمی، مکلف بودن دادگاه در خصوص پذیرش درخواست تأمین خواسته است. لذا اگر دعوایی به استناد یک اظهارنامه ثبتی مطرح شود، طبق ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین خواسته است.البته باید متذکر شد رسمیت این اسناد محدود به طرفین (در اینجا اداره ی ثبت و متقاضی ثبت ) است و نسبت به اشخاص ثالث موثر نیست .بنابراین دارنده ی اظهارنامه ی ثبتی نمی تواند با ارائه ی سند رسمی خود در مقابل تصرف شخص ثالث قرار گرفته و دلیلیت تصرف ثالث را منتفی سازد و ماده ی 35 قانون مدنی و اماره ی ید همچنان حکم فرما است و این نکته ای است که در آراء دادگاهها بر آن تاکید شده است و صرف قبول در خواست ثبت را دلیل تصرف مالکانه محسوب ننموده اند . ( باختر، 1388، ص13 )

در ادامه این مبحث، لازم است مختصر توضیحی در خصوص تقاضای ثبت مکرر ملک داده شود. بسیار اتفاق می افتد که نسبت به یک ملک از دو یا چند نفر به تناوب، درخواست ثبت پذیرفته می شود، بدون این که به هنگام پذیرفتن آن ها، بین درخواست کنندگان اختلاف پدید آید. تقاضای دوم به بعد را اصطلاحاً تقاضای ثبت مکرر نامیده اند که ابطال آن در صلاحیت مراجع اداره ی ثبت است. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص67 )

با توجه به تعریفی که از تقاضانامه ثبتی ارائه شد و تشریفاتی که در قبول آن وجود داشت، به این نتیجه می رسیم که در واقع قبول تقاضای ثبت دوم در حکم یک سند رسمی است که با سند اول در تعارض است. بنابراین به نظر می رسد تقاضانامه دوم در واقع در مفهوم کلی نوعی سند معارض است که صحت آن باید به اثبات برسد و تا وقتی صحت آن به اثبات نرسیده است، اصل بر این است که تقاضانامه اول به قوت و اعتبار خود باقی است و در صورتی که شخص دوم بر صحت تقاضای خود باقی است؛  باید از طریق مراجع پیش بینی شده، ادعای خود را به اثبات برساند و این امری است که در آراء شورای عالی ثبت لحاظ شده است.

به عنوان نمونه  در یک پرونده، ثبت مکرر اتفاق افتاده بود، شورای عالی ثبت ابتدا ثبت اولیه را به خاطر آن که بدون مدرک مالکیت قبول شده بود، ابطال نمود و سپس تقاضای ثبت مکرر را پذیرفت. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص490 )

صحیح نیز همین است که بعد ازاثبات ابطال تقاضای ثبت اول، تقاضای ثبت دوم مورد قبول واقع شود. البته اگر چه برای قبول ثبت دوم نیز نیاز به اعمال نظر قضایی است. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص490 )

 

2-1-2-3-  اثر حقوقی املاک مجهول المالک

ممکن است در اجرا ی ثبت عمومی املاک ،صاحبان  و متصرفان املاکی به موقع و در اجرای ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک اقدام به ثبت ننمایند و اظهارنامه ی توزیعی را به اداره ی ثبت عودت ندهند ،به چنین املاکی مجهول المالک می گویند که با اموال مجهول المالک موضوع ماده ی 28 قانون مدنی متفاوتند . ( جعفری لنگرودی، 1382، ص18 )

در خصوص وضعیت حقوقی این املاک با توجه به مفهوم مخالف ماده ی 12 قانون ثبت که خاطر نشان کرده است که اشخاصی که  نسبت به این املاک حق تقاضای ثبت دارند می توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن این مدت معاملات راجع به  آن ها قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود؛ می توان نتیجه گرفت که تنها وسیله ی انتقال آن ها انتقال به صورت عادی می باشد. بنابراین ارزش و اعتبار مالکیتشان در حد همان املاکی است که فاقد سابقه ی ثبتی است البته با این تفاوت با اسناد عادی که همانگونه که در قسمت ارزش حقوقی املاک ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه گفتیم از لحاظ ثبتی حق تقدم در مالکیت برای آن ها ایجاد شده است .

اگرچه ماده 88 قانون ثبت اسناد واملاک به طور کلی در مورد املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسنادرسمی و دوایر ثبت اسناد واملاک را مختار به ثبت معاملات این نوع املاک در دفتر مخصوص نموده است و اثر حقوقی این معاملات را در مورد طرفین معامله به رسمیت شناخته است ؛اما از آن جایی که اولاً این ماده جنبه ی اجباری ندارد دوماً در عمل تاکنون اجرا نشده است و به نوعی منسوخ عملی شده است نمی تواند ملاکی برای پذیرش مالکیت این نوع املاک گردد به ویژه آن که چون مالکین این املاک در واقع با عودت ندادن تقاضانامه ها به اداره ی ثبت در زیان رساندن به خود اقدام نموده اند و از طرف دیگر مانع از ثبت اجباری املاک و اهداف قانونگذار در اجرایی شدن این قانون شده اند و در واقع به منافع جمع نیز صدمه زده اند، با قاعده ی عدل وانصاف نیز مطابقت می کند که برای آن ها ارزش حقوقی بیشتری از اسناد عادی قائل نشویم و به نقل از بعضی از حقوقدانان حتی در بعضی از کشورها نه تنها برای عدم ثبت آن ها جرایم سختی در نظر گرفته شده بلکه از کمترین ارزش حقوقی نیز برخوردار نیستند. ( السان، 1348، ص62 ) بنابراین به نظر می رسد دعوای خلع ید نیز در این خصوص قابل پذیرش نباشد؛ چرا که رای وحدت رویه ای که در این زمینه وجود دارد حکم خلع ید را منوط به احراز مالکیت نموده است. (رای وحدت رویه ی هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره ی 569-10/10/1370 ) بنابراین برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدا باید به ادعای مالکیت خریدار رسیدگی نمود. البته آراءدادگاهها در این باره متفاوت است عده ای با استناد به ماده ی 22 و48قانون ثبت اسناد واملاک تا هنگامی که تشریفات ثبتی این نوع املاک اجرا نشده است حتی از ورود به ماهیت مالکیت احتراز می کنند که البته به نظر می رسد نظر درست تر رسیدگی به مالکیت مدعی و بررسی شواهد و مدارک باشد .نظر مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری نیز موید این نظر است . ( مذاکرات و آراء هیئت عمومی دیوان عالی کشور، 1384، ص742 )

این اداره در پاسخ به این پرسش که آیا در دعوی افراز دادگاه می تواند بدون آن که دلیل مالکیت اقامه شده باشد حکم بر افراز مال غیر منقول صادر نمود، چنین بیان می دارد که متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه ی دادخواست نماید .اگر ملک مورد درخواست افراز به ثبت هم نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادیه یا تصرفات مالکانه متقاضی افراز با رعایت ماده 65 قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز کافی می باشد .این نظر اگر چه در مورد افراز املاک ثبت نشده می باشد اما از روح کلی این نظر می توان در دعوای خلع ید نیز استفاده نمود.مضافاً براین که در این جا نیز همان اماره ی ید حکم فرما است و ماده ی 35 قانون مدنی ملاک عمل قرار می گیرد.

البته قانونگذار در بعضی موارد برای این املاک استثنائاتی قائل شده است و امتیازاتی برای آن ها در نظر گرفته است . به عنوان نمونه در مورد بازداشت این گونه املاک قانونگذار تقاضای بستانکار را برای بازداشت و توقیف این نوع املاک با پذیرش خطرات احتمالی آن ها پذیرفته است .البته این درخواست فقط از طرف بستانکار مورد قبول واقع شده است وبه خاطر آن که این نوع مالکیت هنوز به اثبات نرسیده و یک ادعا و اظهار می باشد بدهکار  نمی تواند به نفع بستانکار درخواست بازداشت را بکند.

 

2-1- 3-  اثر حقوقی انقضای مدت اعتراض به آگهی نوبتی

در قسمت اظهار نامه ی ثبتی بیان شد که اظهارنامه ثبتی یک سند رسمی است و حداقل بین اداره ی ثبت و شخص متقاضی دارای اعتبار و جایگاه قانونی است . همانگونه که می دانیم این اظهارنامه ی ثبتی با اعلامیات خود افراد و تحقیق مامور ثبتی تنظیم می شود .بنابراین مامور رسمی حداقل از لحاظ اعلامیات افراد وظیفه ای در تحقیق پیرامون واقعیت و حقیقت اظهارات آنان ندارد؛ لذا برای آن که مبانی تصرف و مدارک مالکیت مستحکم تر شود و از طرفی منافع اشخاص ثالث نیز تامین شود، نیاز به  مرحله ی جدید در عملیات ثبتی می باشد و آن مرحله انتشار آگهی نوبتی است تا هم فرد نسبت به ملک حق مالکیت داشته باشد و هم جامعه آن را به عنوان مالکیت بشناسد و عمل تصرف ظاهر قانونی به خود بگیرد .

مطلب مشابه :  مشترکات بین حوزه‌ی بین‌الملل با حقوق داخلی ایران

بنابراین امنیت روابط اشخاص در جامعه ایجاب می کند با اطلاع دادن به عموم مردم و معترضین احتمالی، منافع اشخاص دیگر نیز در نظر گرفته شود .با توجه به این مقدمه در این قسمت برآنیم حقیقت و ماهیت آگهی نوبتی و آثار انقضای مدت اعتراض به این آگهی را بررسی می نماییم . با این توضیحات این قسمت به دو گفتار تقسیم می شود:

 

2-1-3-1-  ماهیت حقوقی آگهی نوبتی

قبل از ورود به ماهیت حقوقی آگهی نوبتی و اثبات این فرضیه که آگهی نوبتی عمل حقوقی محسوب می شود، لازم است این عمل تعریف شود بنابر تعریف برخی از  اساتید حقوق  عمل حقوقی عبارت است از « الف … هر عملی که از روی قصد واقع شود و اثر قانونی داشته باشد، عمل حقوقی دراین معنی اختصاص به حقوق مدنی ندارد. بنابراین تقسیمات اداری و … نیز عمل حقوقی محسوب است و نیز تصمیمات قانونگذاری در ضمن رفع قانون یا تصویب نامه یا آیین نامه عمل حقوقی است ب- هر عمل ناشی از قصد انشاء که در این صورت مخصوص حقوق مدنی است ج- هر عمل حقوقی در یک معنای بسیار وسیع عبارت است از هر عمل ( ترک یا فعل ) که موضوع یک اثر قانونی باشد. ( جعفری لنگرودی، 1388، ص 427 )

بنابراین با توجه به این تعریف حداقل از دیدگاه برخی از اساتید حقوق فرضیه ی ما اثبات شده است .

با توجه به تعریف ارائه شده انتشار آگهی نوبتی یک عمل حقوقی است. چرا که یک فعلی است که از روی قصد واقع شده و اثر یا آثار حقوقی و قانونی بر آن مترتب است و همانگونه که هدف از ابلاغ و انتشار قوانین و اسناد افزایش اطلاعات و آگاهی دادن به مردم در خصوص حقوق و تکالیف آنان است، هدف از انتشار آگهی نوبتی نیز آگاهی دادن به اشخاص مدعی مالکیت و ذینفع در تقاضانامه های ثبتی می باشد.

از لحاظ فقهی نیز احکام به دو دسته ی واقعی و ظاهری تقسیم می شوند . دلیلی که حکم واقعی را ثابت می کند،دلیل اجتهادی است ؛اما دلیلی که حکم ظاهری را ثابت می کند اماره یا اصل عملی است. ( زراعت و مسجد سرائی، 1380، ص25 )

در صورتی که فقیه پیرامون حکم واقعی شکی کند و اختلافی پیش آید برای آن که در مقام عمل به حکم شرعی سرگردان نماند باید به سراغ حکم دیگری برود؛ این حکم ثانوی، حکم ظاهری نامیده می شود و این احکام گاهی احکام امارات  هستند و گاهی احکام اصول می باشند. در احکام امارات، جهل به حکم یا موضوع در دلیل حجیت اماره در نظر گرفته نمی شود. .( زراعت و مسجد سرائی، 1380، ص24 )

آنچه را که از این گفته ها در خصوص انتشار آگهی نوبتی می توانیم بگوییم و با مطالب فوق تطبیق دهیم، این است که با توجه به این که براساس ماده 35 قانون مدنی حکم مالکیت براساس تصرف می باشد، ولی این ادعای مالکیت به عموم عرضه نشده است؛ در واقع قانونگذار هنوز در مرحله ی تردید در مالکیت واقعی می باشد و این آگهی را انجام می دهد تا از سرگردانی در امان بماند و با انتشار این آگهی و اتمام مدت اعتراض ،ادعای جهل به موضوع و بی اطلاعی از آگهی نوبتی شنیده نمی شود و قانونگذار بر اساس حکم ظاهری عمل می کند .

همچنین همانگونه که در فقه برای رسیدن به یک وجوب اصلی ناچارا وجوب تبعی نیز لازم است.( زراعت و مسجد سرائی، 1380، ص235 )

در این جا نیز برای رسیدن به آخرین مرحله ی مقصود یعنی ثبت ملک در دفتر املاک لازم است این وجوب تبعی یعنی انتشار آگهی نوبتی انجام پذیرد.

 

2-1-3-2-  آثار حقوقی انتشار آگهی نوبتی

آثار حقوقی انتشار آگهی نوبتی را شاید بتوان به دو قسمت کرد: اول این که در خصوص املاک مجهول المالک که در ماده 12 قانون ثبت آمده است، از تاریخ انتشار اولین اگهی نوبتی، مالک ( متصرف به عنوان مالکیت ) نمی تواند در دفاتر اسناد رسمی معامله ای نسبت به آن ملک نماید، مگر این که قبلاً درخواست ثبت کند. دوم این که: با انتشار اولین آگهی نوبتی مدت اعتراض به تقاضای ثبتی آغاز می شود و با انتهای مدت، دیگر دعوایی اعم از حقوقی یا کیفری در هیچ مرجعی شنیده نخواهد شد. ( ماده 24 قانون ثبت ) در واقع در خواست کننده ی ثبت از آغاز درخواست تا روزی که سند مالکیت می گیرد سمت های مختلفی از نظر قضایی پیدا می کند .

در مرحله ی اول متقاضی است و این مرحله تا روزی ادامه دارد که راه بر اعتراض بر ملک و مالکیت او برای اشخاص ثالث باز است .ازاین مرحله به بعد چون هیچ کس را حق معارضه با مالکیت متقاضی نیست ،دیگر نمی توانیم او را هنوز هم درخواست کننده ی ثبت بنامیم .بلکه مراجعات او برای رسیدن به سند مالکیت موضوع ماده ی 22 قانون ثبت است . پس عرفاً و عادتاً نیز از نظر حقوقی مراجعات چنین شخصی برای اخذ نتیجه ای است که مقدمات آن به انجام رسیده است. نشنیدن دعوا ممکن است توجیهات مختلفی داشته باشد، یعنی ممکن است این نشنیدن دعوا را ناشی از مرور زمان ثبتی بدانیم و یا این که این اثر حقوقی نشنیدن دعوا را ناشی از فرض قانونی تلقی کنیم. بنابراین بهتر است در مورد این دو مفهوم توضیح بیشتری داده شود.

2-1-3-2-1- مرور زمان

مرور زمان به معنی گذر زمان است و در اصطلاح حقوق و البته در ارتباط با موضوع مورد بحث عبارت است از گذشتن مدتی از زمان که با گذشتن آن به موجب قانونی برای افراد وضعیت حقوقی مخصوص که قبل از گذشتن مدت مرقوم نبوده، به وجود می آید.

قوانین مرور زمان را به دو اعتبار می توان تقسیم کرد: به اعتبار موضوع و به اعتبار اثر.هرکدام از این دو نیز به اقسام مختلف تقسیم می شوند که در این جا به مواردی اشاره می شود که مربوط به موضوع تحقیق است .

مرور زمان مسقط در اثر حصول آن سقوط مجازات از مجرم و یا حق مطالبه و اقامه ی دعوی از مدعی است. ( مهدوی، 1336، ص 35 )

مرور زمان مملک، سببی است جهت تحصیل مالکیت برای متصرف مالی که در اصل متعلق به دیگران بوده ومالک یا مالکین آنها ظرف مدت مدیدی در مقام مطالبه یا اعمال حقوق خود نسبت به آنها برنیامده اند. نویسندگان این قسم از مرور زمان را جزء اسباب تملک محسوب می دانند. ( شهیدی، 1368، صص141-139 ) در کشور ما با در نظر گرفتن قوانین و مقررات و تعریفی که از مرور زمان از آنها بدست آمده است نمی توان مرور زمان را مملک یا مسقط حق و تعهد به حساب آورد. ( متین دفتری، 1337، صص18-17 ) بین مرور زمان مملک و مروز زمان مسقط حق یا تعهد یا مرور زمان مسقط دعوی یک اختلاف اساسی یا بنیانی وجود دارد و آن اینکه مبنا در مرور زمان مسقط حق و تعهد مملک اماره اعراض از حق یا ابراء است؛ در حالی که بنا در مرور زمان مسقط دعوی،مربوط  به نظم عمومی است. ( متین دفتری، 1337، صص18-17 )

در این قسم تعاریف به نظر می رسد، در بهترین نوع مرور زمان که مربوط به موضوع است، همان مرور زمان مسقط است چرا که بعد از اتمام مدت اعتراض که از انتشار اولین آگهی نوبتی شروع شده است، حق طرح دعوی ساقط می شود. مرور زمان مملک نیز اگر چه در قوانین ما پذیرفته نشده است اما نتیجه آن با موضوع ما واحد است و آن این که با اتمام مدت اعتراض ،مالکیت کسی که به نفع او حاصل شده است، تثبیت می شود.

در تقسیم مرور زمان به حقوقی و جزایی نیز باید گفت مرور زمان مربوط به اعتراض ثبتی، مرور زمان حقوقی است. مرور زمان حقوقی عبارت است از گذشتن مدتی از زمان که به موجب قانون با گذشتن آن حق طرح دعوی از طرف مدعی ساقط می گردد یا اینکه مدعی علیه می تواند با توسل به گذشتن آن، درخواست رد دعوی مدعی را بنماید و منظور از قوانین مرور زمان آن قوانین است که گذر زمان را موجب سقوط و یا به وجود آمدن یک وضعیت حقوقی برای افراد قرار داده باشد. ( مهدوی، 1336، ص 35 )

بعضی از مرور زمان های حقوقی مطلقاً درباره همه اشخاص جریان دارند؛ مانند همین مروز زمان ثبتی که بعد از انقضای مدت 90 روز از تاریخ اولین انتشار آگهی نوبتی، دیگر از هیچ کس به هیچ عنوان دعوی پذیرفته نمی شود .از آن جا که ممکن است مرور زمان در حقیقت یک امر قانونی باشد چرا که عدم مراجعه ذیحق برای تعقیب و مطالبه حق خود بنابر قاعده غلبه؛ ظهور در اغماض از آن دارد و یا اینکه امکان دارد ما مرور زمان را یک فرض قانونی بدانیم، در ادامه فرض قانونی را توضیح خواهیم داد.

 

2-1-3-2-2-  فرض حقوقی ( قانونی )

فرض قانونی ( حقوقی ) عبارت است از یک روش فنی که به موجب آن یک پدیده اعم از یک شیء یا یک شخص واقع در یک طبقه بندی حقوقی که متناسب با هدف و مطلوب نیست به صورت ارادی و آگاهانه جابجا می گردند تا با این راه حل عملی با طبقه و مقوله مورد نظر و مطلوب متناسب گردند.( دلشاد معارف، 1388، ص 174 )

درتمام تعریف به طور غیر مستقیم  بر عنصر « خلاف واقع » بودن آن تاکید شده است.

عنصر خلاف واقع بودن در تعریف فرض به معنای خلاف واقعیت به طور مطلق یا در مفهوم فلسفی آن نیست؛ بلکه خلاف واقعیت در معنای محدود آن منظور است. یعنی پدیده ها و وقایعی که می دانیم در موردی خاص به وجود می آید.

بنابراین از آن جا که یکی از عناصر اساسی فرض حقوقی  غیر قابل رد بودن آن است و در این فرض اساساً تمهیدی برای کشف واقع اندیشیده نمی شود و قانونگذار بر مبنای مصلحت و هدفی که در نظر دارد، امنیتی صوری و مجازی می آفریند، عدم استماع دعوی در پایان مدت اعتراض را هم می توان با فرض حقوقی و قانونی منطبق دانست و هم با مرور زمان.

البته چون اصل بقاء حق مالکیت است، لازمه اصل مذکور این است که مالک هر وقت بخواهد بتواند به مقام استرداد ملک خود از کسی که آن را غصب کرده است، برآید. مرور زمان و فرض حقوقی قواعد استنثنایی و خاص هستند و چون تمام مسلمات فوق الذکر را نقض کرده اند و عمومات قوانین را تخصص می دهند، باید فقط در موارد مخصوص و مطرح قانون قبول و اجرا شوند و در موارد مشکوک و غیر منصوص از قبول و اجرای آن خودداری نمود.

نیتجه بحث آن که از نظر حقوقی واجتماعی، شخص نباید در برابر ورود ضرر به خود بی تفاوت باشد و هرگاه شخصی که در معرض وقوع ضرر قرار گرفته و قادر است با اقدامی متعارف از بروز آن جلوگیری کند یا دست کم مانع گسترش آن شود، ولی اقدامی نکند رابطه بین تقصیر عامل زیان و خسارت ایجاد شده قطع می شود و عرف خود زیان دیده را سبب زیان هایی که قابل جلوگیری بوده می داند. بنابراین هرگاه ذیحق بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی در مدت، اعتراض خود را تقدیم نکند، در واقع با توجه به قاعده اقدام که در فقه مسلم است، خود احترام مال و حق خود را حفظ نکرده است بنابراین ضمان آن مال ساقط می شود و کسی جز خود او ضامن نیست ( مراغه ای، 1418ه.ق، ص488 ) و حکومت نمی تواند همچنان مالکیت را در حالت تزلزل نگاه دارد؛ چرا که ذیحق جریمه کاهلی و تنبلی خود را تحمل می کند و نتیجه اقدام و عمل خود اوست.[1]

البته بر اساس قاعده دو جانبه ی تاثیر و تاثر حق و تکلیف زمانی می توان انتظار اجرای صحیح یک موضوعی را داشت که قبلا این اعمال حقوقی در بستر خود انجام گرفته باشد؛چراکه اثر قانونی و حقوقی بر یک عمل صحیح و قانونی بار می شود. بنابراین انتشار آگهی نوبتی، زمان و تاریخ انتشار باید طبق ضوابط

مطلب مشابه :  راهنمای خرید فیش پرینتر

قانونی صورت بپذیرد تا بتوان اثرات قانونی را بر آن بار کرد.[2] در غیر این صورت از جمله مواردی خواهد بود که در حیطه وظایف هیات نظارت قرار می گیرد و هر اشتباه موثری را می تواند باعث بطلان جریان انجام یافته نماید.

در انتها در یک جمله باید گفت اثر حقوقی جریان ثبتی بعد از انتشار آگهی نوبتی و عدم وصول اعتراض ثبت ،تثبیت اصل مالکیت است. البته منظور از تثبیت، غیر قابل خدشه بودن مالکیت نیست، بلکه منظور آن است که متقاضی ثبت، مالک پلاک مورد درخواست می باشد ؛اما حداقل و حداکثر آن بستگی به ادامه جریان ثبتی دارد.در برخی ازآراءدیوان عالی کشور نیز به طور غیر مستقیم این نتیجه حاصل شده است و اتمام مدت اعتراض دلیلی بر مالکیت خواهان تلقی شده است و حتی در بعضی از آراءبا توجه به این که مدت اعتراض تمام شده است با نظر به ماده ی 24 قانون ثبت حکم به خلع ید خوانده به نفع خواهانی که متقاضی ثبت بوده است صادر شده است ( زراعت، 1371، ص19 ) و به نظر ما نیز این حکم مطابق با قانون است ؛چرا که ممکن است در صورت رسیدگی به احراز مالکیت وسیله ی دادگاه بین رای دادگاه و نظر اداره ی ثبت تعارض به وجود آید.

 

2-1-4-  اثر حقوقی تحدید حدود

در اهمیت تحدید حدود همین نکته کافی است که عده ای از نویسندگان حقوقی در تعریف ملک جاری یا در جریان ثبت از عمل تحدید حدود نامی نبرده اند چرا که به نظر آنان بعد ازتحدید حدود مالکیت ملک وارد مرحله جدیدی می شود که متفاوت از قبل است. به عنوان مثال یکی از نویسندگان اینگونه ملک جاری را تعریف نموده است « ملک در جریان ثبت یا ملک جاری به املاکی اطلاق می گردد که مالک در موعد مقرره اظهارنامه ثبتی را تکمیل کرده، تسلیم اداره ثبت مربوطه نموده آگهی ماده 11 انتشار یافته و لیکن نسبت به تحدید حدود آن ملک اقدام نشده باشد و ملک نیز در دفتر املاک ثبت نشده است. » (حسن زاده، 1390، ص156 )

در حقیقت تحدید حدود، آخرین مرحله عملیات جریان ثبتی است و در صورتی که به صورت صحیح واقع شود و اعتراضی بر آن نرسد، مالکیت وارد دفتر املاک شده و سند مالکیت صادر خواهد شد. لذا فرایندهای تحدید حدودو داوری در خصوص اختلافات مربوط به آن به قانونگذاری مناسب نیازمند است و باید برای بررسی زمین مورد نظر و ارزیابی کردن حدود آن گروه خاص تعیین شوند و تاریخ و زمان بازدید از محل به خوبی به اطلاع عموم به وسیله آگهی برسد و آگهی بیان می کند که هر مدعی مالکیت یا منفعت در هر زمینی که در آگهی تعیین شده است، باید شخصاً یا به وسیله نماینده قانونی قبل از مأمور تحدید حدود درمحل حاضر شود و هر مدعی باید همه ی  مدارک و اسنادی را که مثبت ادعایش است ارائه نماید. با توجه به این توضیحات لازم است این قسمت در سه گفتار بیان شود.در گفتار اول به ماهیت حقوقی صورت مجلس تحدید حدود می پردازیم.در گفتار دوم همچون مباحث پیشین اثر حقوقی این مرحله را توضیح خواهیم دادو در انتها به مواردی خواهیم پرداخت که لزومی به این مرحله ندارند.

 

2-1-4-1- ماهیت حقوقی صورت مجلس تحدید حدود

سوال اساسی همان گونه که از عنوان گفتار پیداست این است که ماهیت حقوقی صورت مجلس تحدید حدود چیست؟

همان گونه که می دانیم صورت مجلس نیز طبق قانون مدنی سند محسوب می شد؛ چرا که نوشته ای است که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد است. اما آیا این صورت مجلس رسمی است یا عادی که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

همان گونه که قبل از این توضیح دادیم طبق م 1287 قانون مدنی یک گروه از اسناد رسمی، اسنادی محسوب می شوند که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقرراتی قانونی تنظیم شده بودند؛ لذا طبق این تعریف چون صورت مجلس تحدید حدود توسط مأمور رسمی یعنی همان کارشناس ثبت که طبق قانون وظایف آن مشخص شده است، در حدود صلاحیتی که قانون آن را مشخص نموده است، تنظیم می شود. سند رسمی محسوب می شود. عده ای از اساتید حقوق نیز  نیز اسناد رسمی را به 4 دسته تقسیم نموده که در دسته سوم از صورت مجلس ها نیز نام برده اند، ایشان می فرمایند: (شمس، 1386، ص140 ) « اسناد رسمی را به چهاردسته تقسیم نموده اند:1- اسناد قانونی مانند قانون ها و فرمان ها 2- اسناد اداری مانند دستورهای صادره از ادارات لشکری و کشوری 3- اسناد قضایی مانند احکام و قرارهای دادگاهها و صورت مجلس ها و غیره 4- اسناد تنظیمی در دفاتر ثبت ».

بنابراین چون صورت مجلس تحدید حدود یک سند رسمی محسوب می شود، تمام کسانی که این سند را امضاء نموده اند، نمی توانند امضای خود را انکار نمایند و یا نسبت به امضای صورت مجلس تردید نمایند.

بنابراین هر کس این صورت مجلس را امضا نماید، در حقیقت به مفاد آن آگاهی داشته و نمی تواند به طور مثال منکر اموری شود که مأمور رسمی در صورت مجلس ذکر نموده و بگوید مأمور رسمی بر خلاف حقیقت امری را در سند قید کرده است؛ علی القاعده راهی جز ادعای جعل نسبت به سند و اثبات ادعای خود ندارد.

البته باید توجه داشت که که گاه ادعای مخالفت اعلامیات مأمور با حقیقت به شیوه ای مطرح می شود که مفهوم آن اشتباه مأمور است. در این صورت نیز اگر چه بار اثبات بر دوش مدعی اشتباه می باشد، اما ضرورتی ندارد که در قالب ادعای جعل مطرح شود. ( شمس، 1386، ص142 ) در حقیقت مأمور رسمی نیز ممکن است اشتباه نماید و قبول این امر منافاتی با فرض صحت عملیات مامور ندارد. ( امامی، 1372،ص77 )

همچنین وقتی ذینفع صورت مجلس را امضا می کند در واقع نوعی اقرار ضمنی می کند به این مطلب که حدود تعیین شده را قبول دارد. لذا به نظر می رسد بعداً این شخص نمی تواند اعتراض در این زمینه داشته باشد.

 

2-1-4-2-  اثر حقوقی تنظیم صورت مجلس تحدید حدود

بعد از آن که صورت مجلس تحدید حدود به طور صحیح و قانونی تنظیم شد، مدت اعتراض به تحدید حدود شروع می شود و در پایان مدت اعتراض، دیگر هیچ گونه ادعایی اعم از حقوقی یا کیفری در هیچ مرجعی پذیرفته نخواهد شد و مقدمات پیش نویس سند مالکیت جهت ورود به دفتر املاک آماده می شود تا سند مالکیت طبق ماده  22 قانون ثبت در برابر همه قابل استناد باشد.

نکته ای که در این قسمت باید توضیح داد، مدت اعتراض به حقوق ارتفاقی است. بر طبق م 20 قانون ثبت مدت اعتراض به حدود ملک مورد ثبت و همچنین حقوق ارتفاقی که ملک مجاور در ملک مورد ثبت داراست، 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود می باشد و لیکن مدت اعتراض به حقوق ارتفاقی که متقاضی به نفع مورد ثبت در ملک مجاور قائل شده است ،از این ماده خارج و مدت آن 90 روز از تاریح نشر اولین آگهی نوبتی است. فرق مزبور را می توان مبنی بر آن دانست که حقوق ارتفاقی که به نفع ملک مورد تقاضای ثبت می باشد از ملحقات اضافی ملک است و مدت اعتراض آن تابع اعتراض به اصل ملک خواهد بود. بر خلاف حقوق ارتفاقی که ملک مجاور در ملک مورد ثبت دارا است که از ملحقات ملک مجاور می باشد نه ملک مورد تقاضای ثبت و باالنتیجه صاحبان حقوق ارتفاقی ثبت می توانند به این وسیله حقوق خود را حفظ نمایند. بدین طریق که هرگاه کسی در ضمن تقاضای ثبت ملک خود حقوق ارتفاقی که در املاک مجاور دارد ذکر نموده و در آگهی نوبتی منتشر گردید، مالک مجاور می تواند در ظرف 90 روز اعتراض نماید و هرگاه در ضمن اظهارنامه و آگهی نوبتی حقوق ارتفاقی مزبور قید نگردید فقط صاحب حق، هرگاه مالک مجاور حق ارتفاقی او را نشناخت، می تواند در ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت جلسه اعتراض نماید.

 

2-1-4-3-  علل عدم تحدید حدود

عملیات تحدید حدود باید در همان جلسه که به موجب آگهی مشخص شده صورت پذیرد مگر در مواردی که :

1- متقاضی متصرف ملک مورد تحدید حدود نباشد.

2- متقاضی تقاضا کند عمل تحدید حدود به زمان دیگری موکول شود.

3-در صورتی که مجاورین حاضر نشوند و متقاضی ثبت نیز حاضر نباشد و نتوان عملیات تحدید حدود را انجام داده از عملیات تحدید حدود  طبق ماده 15 قانون ثبت خودداری شود.

  • وجود دعوی در خصوص ملک یا املاک مجاور.

اما نکته ای که باید در این جا گفت این است که در صورتی که برای بار اول عملیات تحدید حدود انجام نشد و برای دوم آگهی شد و دفعه دوم هم هیچ کدام از افراد حضور نداشتند و اداره ثبت نتوانست اقدامی راجع به تحدید حدود انجام دهد؛ پرونده بایگانی می شود تا مالک مراجعه کند و هر موقع مالک مراجع نمود به طور اختصاصی و با دریافت هزینه، اقدامات تحدید حدود انجام می شود. ( ماده 215 قانون ثبت ) و این امر یکی از مواردی است که باعث می شود عملیات مقدماتی ثبت ناتمام بماند و این امر یعنی جلوگیری از هدف ثبت اجباری املاک و این مطلب موردی است که نیازمند راه حل قانونی می باشد و باید قانون تکلیف این رکود اجباری را مشخص نماید وبا تشویق یا تنبیه مالی، افراد را ملزم به ادامه دادن جریان ثبتی املاک نماید تا حدود مالکیت تثبیت شود.

در انتهای این بحث موکداً باز متذکر می شویم که اثر حقوقی گفته شده بر یک عمل صحیح قانونی واقع خواهد شد و در صورتی بعد از اتمام مدت اعتراض، دیگر اعتراضی مورد قبول نمی شود که آگهی تحدید حدود و صورت مجلس تحدید حدود به نحو صحیح و قانونی تنظیم شده باشدو این امر از نکاتی است که در پرونده های حقوقی نیز لحاظ شده است که برای نمونه یک مورد را بیان می کنیم:(باختر، 1388، ص25 ) « … دادگاه … پس از انقضاء مدت 4 سال در رسیدگی ماهیتی با استناد به ماده 24 ق ثبت دعوی را قابل استماع ندانسته است. با توجه به ادعای خواهان که مدعی است در جریان تحدید حدود رعایت مقررات قانونی به عمل نیامده و اشتباهاً محل دیگری تحدید حدود شده و در نامه اداره ثبت اسناد و املاک محل مضبوط در پرونده اظهارات نماینده ثبت در جلسه دادگاه به همین مطالب متذکر شده و کارشناس منتخب نیز در اظهارنظر خود وقوع اشتباه را متذکر گردیده رسیدگی به دعوی خواهان خلاف مقررات ماده 24 قانون ثبت نبوده مضافاً اینکه در بند 4 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک مراجعه ذی نفع به دادگاه پیش بینی شده است. علیهذا قرار تجدید نظر خواسته نقض می شود.

در خصوص صدور حکم خلع ید بر علیه خوانده نیز به نظر می رسد دادگاه بی نیاز از رسیدگی به مالکیت باشد؛ چرا که در این خصوص نیز ماده ی24 قانون ثبت اسناد واملاک حکم فرما است.

[1] – یکی از مصادیق قاعده اقدام، کاهلی شخصی است که در معرض ضرر قرار گرفته و در جلوگیری از ورود ضرر یا گسترش آن تلاشی نمی کند. رجوع شود به کاتوزیان، 1374، ص 266.

[2] – در این مبحث باید این امر را متذکرشد که اصطلاح مرور زمان در معنای کلی آن استفاده شده است چرا که درصورت موشکافی تحقیق این نتیجه حاصل می شود که مرور زمان با مواعد قانونی متفاوت است.  فایده مهم تمایز مزبور این است که در دعاوی حقوقی صدور قرار عدم استماع دعوا به سبب شمول مرور زمان، حتی در حقوق فرانسه مستلزم ایراد خوانده است و دادگاه نمی تواند رأساً آن را صادر کند در حالی که هرگاه مدتی که در قانون تعیین شده مهلت شمرده شود، دادگاه مکلف است حتی بدون ایراد و اعتراض خوانده به آن توجه نموده و رای لازم صادر کند … بنابراین مدت های پیش بینی کننده برای شکایت  … مهلت شمرده شده و اقدام نکردن ذی نفع در آن مدت موجب سقوط حق اقدام می شود. شمس، 1386، ص 19.