پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال 97

تحلیل بازار مسکن پس از تصمیم ترامپ

بازار مسکن در اردیبهشت ماه با پرش ۸ درصد ماهیانه رکورد بالاترین رشد قیمت خود رو طی شش سال گذشته شکست و در این بین بعضی مشاوران املاک به عنوان عامل گرانی اقدام کردن.

به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران با دو آمار متفاوت در اردیبهشت ماه بالاترین میانگین رشد ماهیانه رو در شش سال گذشته تجربه نمود. طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، رشد قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ نسبت به فروردین ماه ۱۲ درصد بوده و این در حالیه که آمار بانک مرکزی حکایت از افزایش ۸.۱ درصدی داره. با این حال طبق گزارش بانک مرکزی هم این رشد ماهیانه طی شش سال گذشته بی سابقه بوده.

اثرپذیری بازار مسکن از جهش قیمت ارز و طلا در دومین ماه از سال جاری خود رو نشون داد. در اردیبهشت ۱۳۹۷ معاملات مسکن شهر تهران ۱۶.۷ درصد و میانگین قیمتا ۳۵ درصد نسبت به ماه مثل سال قبل افزایش پیدا نمود. در منطقه ۵ شاهد رشد ۵۳.۵ درصدی میانگین قیمت بودیم و کمترین اندازه رشد به منطقه ۱۶ با ۱۲.۳ درصد افزایش قیمت نسبت به ماه مثل سال قبل تعلق داشت.

مطالعه بازار مسکن در سال 97

مظنه قیمت مسکن شهر تهران طبق معاملات خردادماه ۱۳۹۷

محله

متراژ

سن بنا

قیمت (تومان)

افسریه

۶۵ متر

۷ سال

۱۷۵ میلیون

آهنگ

۴۱ متر

۷ سال

۱۷۷ میلیون

آبشار دمار

۵۸ متر

۷ سال

۱۸۲ میلیون

بریانک

۴۳ متر

نوساز

۱۹۲ میلیون

جوادیه

۵۶ متر

۲ سال

۲۲۶ میلیون

بهداشت

۶۵ متر

نوساز

۲۳۴ میلیون

نارمک

۵۸ متر

نوساز

۲۸۰ میلیون

کرمان

۴۵ متر

۱۲ سال

۳۰۰ میلیون

تهرانپارس

۴۵ متر

۷ سال

۳۶۵ میلیون

چوب تراش

۸۲ متر

۵ سال

۵۶۷ میلیون

دروس

۸۱ متر

نوساز

یه میلیارد

گاندی

۱۴۰ متر

۱۷ سال

یه میلیارد و ۵۰ میلیون

بلوار فردوس

۱۰۸ متر

۴ سال

یه میلیارد و ۱۲۱ میلیون

تحولات گذشته بازار مسکن نشون دهنده اینه که واحدهای واقع در منطقه ۵ با ۱۲.۸ درصد، خونهای متری ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان با سهم ۹ درصد، آپارتمانای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۶ درصد و واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با سهم ۲۰ درصد از کل معاملات، بالاترین خرید وفروش رو به خود اختصاص دادن.

اما وقتی از میانگین رشد ۵۳ درصد منطقه ۵ صحبت می کنیم بدین معناست که دامنه افزایش قیمت قراردادهای قطعی در این منطقه بین ۳۰ تا ۷۰ درصد بوده که با گزارش میدانی ایسنا قبل از ارایه آمار رسمی بانک مرکزی برابری داره. مشاهدات میدانی نشون دهنده اینه که مشاوران املاک در جهش قیمتا به عنوان عامل سوم، اثر اعمال کردن. عوامل اصلی رشد یکباره قیمت مسکن به کوچ متقاضیان بازارهای ارز و سکه به طرف مسکن، تورم انتظاری ملک، بروز تدریجی خواسته مطلق، سررسید تسهیلات بانکی و سودجویی بعضی مشاوران املاک مربوط می شه که تلاش کردن جدا از کمیسیون، از قیمتای قطعی هم سهم ببرن و گویا اتحادیه مشاوران املاک شهر تهران برنامه ی خاصی واسه مقابله با این رفتارها نداره.

با این تفاصیل پیش بینی می شه که این کارکرد بعضی مشاوران املاک در بین مدت به ضرر اونا هستش. بنا به باور کارشناسان، ادامه ی رشد قیمت مسکن به رکود معاملات منجر خواهد گردید. مطالعه تجربه این بازار نشون می ده پس از جهش قیمتا دوره ی افت شدیدی در انتظار بازار مسکنه. حتی نظاره گردید بعضی کسائی که در انتهای سال ۱۳۹۱ که قیمت مسکن به اوج خود رسیده بود اقدام به خرید مسکن کردن شاهد افت تا ۳۰ درصد قیمت در سالای پس از اون بودن.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک هم معتقده که افزایش یهویی قیمت مسکن تا پایان شهریورماه، کاهش خواهد گردید و رشد قیمتا به مرز ۳۰ درصد مربوط میشه. حسام عقبایی می گه: زمستون ۱۳۹۶ در شهرهای بزرگ رشد قیمت حدود ۳۰ درصد داشتیم و یهو در اردیبهشت ماه تا مرز ۶۰ درصد رسید که حباب گونهه و پایدار نمیشه. پیش بینی اینه که با شروع ماه مبارک رمضان تا پایان شهریورماه به همون اندازه رشد اسفندماه یعنی ۳۰ درصد سالیانه بازگردیم اما قیمتا از این رقم پایین تر نخواد اومد.

بازار مسکن در اردیبهشت ماه با پرش ۸ درصد ماهیانه رکورد بالاترین رشد قیمت خود رو طی شش سال گذشته شکست و در این بین بعضی مشاوران املاک به عنوان عامل گرانی اقدام کردن.

به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران با دو آمار متفاوت در اردیبهشت ماه بالاترین میانگین رشد ماهیانه رو در شش سال گذشته تجربه نمود. طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، رشد قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ نسبت به فروردین ماه ۱۲ درصد بوده و این در حالیه که آمار بانک مرکزی حکایت از افزایش ۸.۱ درصدی داره. با این حال طبق گزارش بانک مرکزی هم این رشد ماهیانه طی شش سال گذشته بی سابقه بوده.

اثرپذیری بازار مسکن از جهش قیمت ارز و طلا در دومین ماه از سال جاری خود رو نشون داد. در اردیبهشت ۱۳۹۷ معاملات مسکن شهر تهران ۱۶.۷ درصد و میانگین قیمتا ۳۵ درصد نسبت به ماه مثل سال قبل افزایش پیدا نمود. در منطقه ۵ شاهد رشد ۵۳.۵ درصدی میانگین قیمت بودیم و کمترین اندازه رشد به منطقه ۱۶ با ۱۲.۳ درصد افزایش قیمت نسبت به ماه مثل سال قبل تعلق داشت.

مظنه قیمت مسکن شهر تهران طبق معاملات خردادماه ۱۳۹۷

محله

متراژ

سن بنا

قیمت (تومان)

افسریه

۶۵ متر

۷ سال

۱۷۵ میلیون

آهنگ

۴۱ متر

۷ سال

۱۷۷ میلیون

آبشار دمار

۵۸ متر

۷ سال

۱۸۲ میلیون

بریانک

۴۳ متر

نوساز

۱۹۲ میلیون

جوادیه

۵۶ متر

۲ سال

۲۲۶ میلیون

بهداشت

۶۵ متر

نوساز

۲۳۴ میلیون

نارمک

۵۸ متر

نوساز

۲۸۰ میلیون

کرمان

۴۵ متر

۱۲ سال

۳۰۰ میلیون

تهرانپارس

۴۵ متر

۷ سال

۳۶۵ میلیون

چوب تراش

۸۲ متر

۵ سال

۵۶۷ میلیون

دروس

۸۱ متر

نوساز

یه میلیارد

گاندی

۱۴۰ متر

۱۷ سال

یه میلیارد و ۵۰ میلیون

بلوار فردوس

۱۰۸ متر

۴ سال

یه میلیارد و ۱۲۱ میلیون

تحولات گذشته بازار مسکن نشون دهنده اینه که واحدهای واقع در منطقه ۵ با ۱۲.۸ درصد، خونهای متری ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان با سهم ۹ درصد، آپارتمانای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۶ درصد و واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با سهم ۲۰ درصد از کل معاملات، بالاترین خرید وفروش رو به خود اختصاص دادن.

اما وقتی از میانگین رشد ۵۳ درصد منطقه ۵ صحبت می کنیم بدین معناست که دامنه افزایش قیمت قراردادهای قطعی در این منطقه بین ۳۰ تا ۷۰ درصد بوده که با گزارش میدانی ایسنا قبل از ارایه آمار رسمی بانک مرکزی برابری داره. مشاهدات میدانی نشون دهنده اینه که مشاوران املاک در جهش قیمتا به عنوان عامل سوم، اثر اعمال کردن. عوامل اصلی رشد یکباره قیمت مسکن به کوچ متقاضیان بازارهای ارز و سکه به طرف مسکن، تورم انتظاری ملک، بروز تدریجی خواسته مطلق، سررسید تسهیلات بانکی و سودجویی بعضی مشاوران املاک مربوط می شه که تلاش کردن جدا از کمیسیون، از قیمتای قطعی هم سهم ببرن و گویا اتحادیه مشاوران املاک شهر تهران برنامه ی خاصی واسه مقابله با این رفتارها نداره.

با این تفاصیل پیش بینی می شه که این کارکرد بعضی مشاوران املاک در بین مدت به ضرر اونا هستش. بنا به باور کارشناسان، ادامه ی رشد قیمت مسکن به رکود معاملات منجر خواهد گردید. مطالعه تجربه این بازار نشون می ده پس از جهش قیمتا دوره ی افت شدیدی در انتظار بازار مسکنه. حتی نظاره گردید بعضی کسائی که در انتهای سال ۱۳۹۱ که قیمت مسکن به اوج خود رسیده بود اقدام به خرید مسکن کردن شاهد افت تا ۳۰ درصد قیمت در سالای پس از اون بودن.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک هم معتقده که افزایش یهویی قیمت مسکن تا پایان شهریورماه، کاهش خواهد گردید و رشد قیمتا به مرز ۳۰ درصد مربوط میشه. حسام عقبایی می گه: زمستون ۱۳۹۶ در شهرهای بزرگ رشد قیمت حدود ۳۰ درصد داشتیم و یهو در اردیبهشت ماه تا مرز ۶۰ درصد رسید که حباب گونهه و پایدار نمیشه. پیش بینی اینه که با شروع ماه مبارک رمضان تا پایان شهریورماه به همون اندازه رشد اسفندماه یعنی ۳۰ درصد سالیانه بازگردیم اما قیمتا از این رقم پایین تر نخواد اومد.

در چند روز گذشته همونطور که چندین بار به اون تصریح کردیم، بازار ارز دچار نوساناتی گردید و واسه  همین یه سوال اساسی واسه مشاورین املاک و سازندگان ساختمان به وجودآمد: آینده بازار ملک و مسکن چجوری هستش؟ روزنامه دنیای اقتصاد این مسئله رو جدا سازی مطالعه کرده که توضیح اون در زیر می آید. با شابش همراه باشین.
افزایش قیمت ارز در چند روز گذشته انتظاراتی رو در مورد پاسخگویی مسئولین ایجاد نمود در حالیکه هیچ جواب متقن و صریحی از نهادهای ذیربط ارائه نشد. این نبود پاسخگویی میتواند باعث ایجاد فضایی شکننده و عقبگرد شه.
کارشناسان اعلام میدارند بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکوده اما بعضی اتفاقا باعث میشه حالت شکننده بشه و بشه با قطعیت از رونق بازار املاک سخن گفت. خرید و فروش ملک این روزها دچار نوسان شده تا خریداران و فروشندگان ملک در حالت ابهام قرار بگیرند.
به دلیل تاثیرات قیمت مسکن از بازار ارز، تمایل به انجام قرارداد واسه متقاضیان سخت شده و با موندگاری این روش، احتمال افت تعداد خرید و فروش آپارتمان در شب عید هم هست.

مطالعه ها و پژوهشای انجام شده به وسیله کارشناسان مسکن و مشاورین املاک در مورد “معادله ارز در بازار مسکن” تا حدودی به این ابهام جواب می ده. افزایش قیمت دلار طبق مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو اثر “کوتاه مدت به شکل برعکس” و “دراز مدت به شکل مستقیم” بر انواع شاخصای ملک مثل قیمت می ذاره. در کوتاه مدت شاهد تاثیرگذاری مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن خواهیم بود، اما در دراز مدت این تاثیرپذیری بیشتر و حتی متفاوت خواهد گردید. اگه بخوایم اختصار تر و با تکیه به به روش نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 1370 تا الان صحبت کنیم، افزایش زیاد قیمت دلار در کوتاه مدت، به شکل برعکس بر بازار ملک اثر می ذاره، در حالیکه اثر واقعی رشد ارز بر بازار ملک، در بلندمدت مشخص خواهد گردید.
هرچه دامنه وقتی رشد قیمت ارز طولانی تر باشه، وزن تاثیرگذاری اون روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر هستش. همونطور که گفتیم اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در دراز مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوسه اما هر دوی این تاثیرات به شکل تدریجی رخ می دن.
همچنین افزایش قیمت دلار، اثر روانی در بخش خواسته بازار مسکن داره و باعث میشه بازار ارز خواسته کننده بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با در نظر داشتن این، خواسته واسه خرید و فروش ملک هم کاهش میابد و فرصت مناسبی واسه افرادی که خواسته کننده خرید یا رهن و اجاره آپارتمان هستن به وجودخواهد اومد. اما در بلندمدت قیمت آپارتمان و خانه های نوساز افزایش خواهد پیدا نمود، چون به دلیل افزایش اندازه دلار، قیمت مصالح و دیگه شاخصهای ساخت مسکن افزایش میابد. البته این در حالیست که قیمت و اندازه دلار در روزهای آینده هم افزایش بیاد.
با در نظر داشتن اینکه در اول امسال تا مهرماه اندازه دلار 3 هزار و 500 تومان معامله میشد، در آبان آبان ماه به 3600، در آذر به 3860 و طی روزهای گذشته به به 4 هزار و 95 تومان رسیده و اگه همین روش در ماه ها آینده هم ادامه پیدا کنه، ساخت و سازه ایی که الان انجام میشوند، به دلیل وابستگی مصالح ساختمانی به واردات افزایش قیمت تموم شده خواهند داشت و پس آپارتمانای نوساز در یکی دو سال آینده با قیمت بالاتری به فروش خواهند رسید.